Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Novinky

Bratislava

Bratislavský kancelársky trh v druhom kvartáli 2014

Tri očakávané sťahovania veľkých spoločností, pozitívny alebo negatívny signál pre trh?


​​​​​Počas druhého kvartálu bola aktivita na trhu poháňaná najmä predprenájmom t.j. zazmluvnením budúceho sťahovania veľkých medzinárodných spoločností. Celkovo bolo prenajatých približne 75 000 m2 pričom viac ako 56 000 m2 predstavovali 3 veľké transakcie, ktoré sa podarilo podpísať spoločnosti J&T Real Estate. Zvyšnú časť (takmer 18 700 m2) tvorili nové zmluvy a renegociácie (predĺženia nájomných zmlúv). Pre porovnanie, v prvom kvartáli 2014 sa uskutočnili obchody v celkovom objeme cca 28 000 m2.

„Objem uskutočnených transakcií v tomto kvartáli značne narástol avšak nepočítajúc tri spomenuté transakcie, vidíme oproti predošlému kvartálu pokles o takmer 35%," hovorí Dalibor Surový, vedúci oddelenia kancelárskych nehnuteľností JLL.

Nové budovy iba na mieru

Sťahovanie etablovaných medzinárodných hráčov prinesie do Bratislavy výstavbu troch nových kancelárskych budov, a to Panorama Business II pre Johnson Controls (Bratislava I), Zuckermandel pre ČSOB finančnú skupinu (Bratislava I) a Westend Gate pre spoločnosť IBM (Bratislava IV).

„Je dôležité upriamiť pozornosť a hľadať reálne využitie starších budov, ktoré po odchode hlavného nájomcu zostávajú poväčšine prázdne. Práve tie negatívne vplývajú na celý trh, zvyšujú neobsadenosť a spôsobujú výkyvy, či prepady nájomného," hovorí Surový.

Dnes nič nenasvedčuje tomu, že dopyt na bratislavskom trhu dokáže vyprázdnené budovy v najbližších dvoch rokoch obsadiť.

„Trh má momentálne problém absorbovať ďalšie prírastky kancelárskych plôch, pretože ich vie pokryť len presťahovaním už existujúcich nájomcov. Tento pretrvávajúci trend môže ešte viac vyostriť boj prenajímateľov o každého nájomcu a priniesť nezdravú úroveň nájomného," dodáva Surový.

Ihneď k nasťahovaniu – cca 205 000 m2

Tým, že počas druhého kvartálu neboli v Bratislave skolaudované žiadne nové kancelárske budovy a  apetít trhových lídrov je veľmi slabý, zaznamenali sme len nepatrný pokles miery neobsadenosti na súčasných 13,55%. Najväčšia ponuka dostupných kancelárskych priestorov je už dlhodobo v Bratislave III, konkrétne 39 450 m2 (22,16%).

Zdravá miera neobsadenosti

Vyprázdnenie jednej cca 20 000 m2 veľkej budovy dokáže na trhu spôsobiť zvýšenie neobsadenosti o takmer 1,5%. Tri takéto budovy dokážu spôsobiť navýšenie o necelých 5 %, čím sa reálne môžeme priblížiť k 18% neobsadenosti kancelárskych budov v Bratislave. Pritom za zdravú mieru neobsadenosti, rovnako ako v Európe aj na Slovensku, považujeme 10%. Pokiaľ sa trh nachádza pod hranicou 10% hovoríme o trhu prenajímateľov, nad 10% o trhu nájomcov (t.j. podmienky na trhu sú priaznivejšie pre nájomcov).

Dvojnásobok kancelárií

Bratislava aktuálne disponuje s viac ako 1,5 mil. m2 prenajímateľnej kancelárskej plochy. Najväčšie zoskupenie kancelárskych budov sa nachádza v Ružinove na uliciach Prievozská a Plynárenská, ktoré už dlhé roky tvoria hlavnú administratívnu (biznis) zónu mesta (približne 270 000 m2).  Pre porovnanie, kancelárske budovy v dvoch ďalších „biznis" zónach ponúkajú celkovo - na Einsteinovej 110 000 m2 a na Galvaniho 66 000 m2.

Bratislavský kancelársky trh sa za posledných desať rokov zdvojnásobil, avšak posledné štyri roky narastal veľmi pomaly. Výstavba a každoročné dodanie nových kancelárií sa v tomto období pohybovalo pod desaťročným priemerom (65 000 m2), navyše v minulom roku bol objem výstavby za desaťročné obdobíe na najnižšej úrovni vôbec (29 300 m2).