Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Novinky

Bratislava

Trh kancelárskych nehnuteľností v 1. kvartáli 2014

stavať/nestavať...


​​Počas prvých troch mesiacov 2014 nebola na bratislavský trh dodaná žiadna nová kancelárska budova, čím zostáva celkový objem kancelárskych priestorov v hlavnom mestne na úrovni 1,467 mil. m2. Ku koncu kvartálu bolo vo výstavbe približne 42,000 m2, dodanie je naplánované v priebehu nasledujúcich 9 mesiacov.  Prevažná časť novej kancelárskej plochy bude dodaná vo štvrtom bratislavskom obvode (80% v rámci jedného pojektu – Westend Gate) a zvyšná časť v Bratislave I (Green Cube na Hodžovom Námestí a Business Garden Štefáníková taktiež v blízkosti Prezidentského Paláca).

Dalibor Surový, vedúci oddelenia prenájmu kancelárskych nehnuteľností a zastupovania nájomcov JLL, hovorí: „Aj v tomto kvartáli sa potvrdilo, že developeri momentálne zvažujú otázku či stavať/nestavať viac ako inokedy. V tohtoročných pipelinoch sa síce nachádza zopár nových projektov, ktorých výstavba začala ešte minulý rok ale už dlhšie obdobie nevidíme zvýšenú aktivitu u výrazného počtu developerov z pohľadu stavebnej činnosti a nových projektov, ktoré by chceli priniesť na trh.“

V Bratislave evidujeme viac ako 10 projektov, ktoré sú pripravené v rôznych stupňoch povolení avšak bez dostatočného mixu nájomcov (vopred zazmluvnených) nezačne ich výstavba. Pokiaľ ide všeobecne o kancelárske budovy a ich výstavbu po boome v roku 2007/2008, žiaden z projektov sa bez dostatočnej výšky “prelease” (vopred zazmluvnených nájomcov) nezačne realizovať. Jedným z hlavných dôvodov je neochota a opatrnosť financujúcich bánk.

Objem uzatvorených transakcií počas Q1 2014 dosiahol výmeru 26,068 m2 čo v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom Q4 2013 (26,782 m2) predstavuje len minimálny pokles. Aktivita na trhu bola vyrovnaná z pohľadu delenia na novopodpísané zmluvy (52.8%)  a renegociácie (47.2%).

Najvyššiu transakčnú aktivitu sme v sledovanom období zaznamenali prekvapujúco v Bratislave V, približne 42% zo všetkých obchodov. Tento výsledok bol spôsobený predovšetkým koncom nájomného cyklu veľkých kancelárskych budov nachádzajúcich sa v tomto obvode. Nasleduje Bratislava II s 29% a napokon Bratislava I (22%).

„Po výkyvoch v minulých rokoch dochádza k stabilizácii tak v počte transakcií ako aj  v celkovom objeme obchodov (m2). Aj napriek trendu optimalizácie a znižovaniu nákladov na prenájom priestorov, na trhu badať – u viacerých klientov - ochotu rozširovať svoje súčasné priestory. Avšak bez príchodu významnejších hráčov zo zahraničia, ktorí by sa chceli usídliť, bude obtiažne obsadiť súčasnú celkovú ponuku kancelárskych projektov, jedine presunom existujúcich klientov na trhu (napríklad Telecom, Orange, ČSOB a iné), čo zapríčiní v konečnom dôsledku opätovný nárast neobsadenosti.,“ dodáva Surový.

V prvom kvartáli zostala miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v Bratislave relatívne stabilná. V porovnaní s Q4 2013 došlo k miernemu poklesu na aktuálnu úroveň 14,54%. Momentálny stav bol najviac ovplyvnený nulovou dodávkou novej kancelárskej plochy a veľmi slabým apetítom trhových lídrov.

Najväčšia ponuka dostupných kancelárskych priestorov je už dlhodobo v Bratislave III (22,6%) a vychádzajúc z nedávno uskutočnených transakcií a vopred zazmluvnených nájomcov bude táto situácia pretrvávať aj v najbližšej budúcnosti.

Predpokladáme, že renegociácie budú mať aj naďalej solídny podiel na bratislavskom kancelárskom trhu aj napriek tomu, že sa tu nachádzajú silní hráči, ktorí sú schopní bojovať za každého nájomcu zvažujúceho presídlenie. Podporujú to predovšetkým štedré benefity a nájomné prázdniny, ktoré sú prenajímatelia ochotní ponúknuť. Tento tlak má postupne dopad na celý bratislavský kancelársky trh a do určitej miery môže ovplyvniť úroveň nájomného.​​